深圳楼盘近年表现十分畅旺，在香港一直有稳定市场。除了因为楼盘质素上升外，内地经济、环境、基建、治安等方面亦不断见改善。更重要的，是深港两地交通愈趋方便，促使香港成为深圳房地产外销市场的重要支撑。不论是自住还是投资，香港人在深圳拥有物业已成为平常之事。

愈来愈多港人在深圳买楼，但由于两地法律的差异，港人对于自己的消费权益往往未有透彻了解，过程中或遇到「烂尾楼」、延误交楼、货不对办，又或物业管理公司服务素质欠佳等情况，令港人业主异常烦恼。购买房地产要额外审慎，不单因为所牵涉的金额庞大，亦因为房地产属特殊商品，对其质量的要求尤高。如何能在深圳买到称心楼盘，避免不必要的经济损失？不妨参考以下的案例。

　Q1：未取得预售许可证，但声称可内部认购的商品房地产，买得过吗？

案例：深圳福田区某楼盘打出了内部认购的条款，李先生到售楼处打听房价，了解到其售价比周围的预售楼盘要低。售楼小姐介绍公司已向主管部门申请办理预售许可证：「现在买楼，只进行认购登记，价钱会较优惠；如果等办到预售许可证，正式开盘销售，楼价肯定要升了……」李先生觉得楼价很便宜，办理预售许可证是迟早的事，想认购一套，但又担心没有保障。李先生的担心是多余的吗？

　A：「商品房预售」是指发展商将建设中房屋预先售予买家，由买家支付订金或房款。中国大陆实行商品房预售许可制度，发展商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的楼盘，不得进行商品房预售。

内部认购则是指发展商在取得预售许可前销售商品房的前期认购活动。在内部认购期间，发展商一般会推出很多优惠政策，如房价打折、赠物业管理费、优先选房号等；并承诺在正式开盘后，按照内部认购协议，与认购人签订正式的认购书及商品房买卖合同。

购买内部认购的商品房，价格往往低廉，而且可以优先选房号，对买家来说十分吸引。不过预购商品房不同于一般的商品买卖，买家实际购买的是商品房的期待权。为保障买家的利益，主管机关对商品房预售列出了严格的条件，符合的才给予预售许可证。

要识别及查询发展商预售的商品房，是否取得预售许可证，可以循以下三个方法：

（1）浏览当地房地产政府主管部门网站公示预售许可证的情况

（2）直接向所购物业所在地的房地产主管部门了解该物业是否已核准预售

（3）看售楼处是否悬挂《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书是否注明《商品房预售许可证》编号。若未有任何公示，可要求发展商出示《商品房预售许可证》。

要注意的是，对于分期发展建设的楼盘，主管部门会分期发放预售许可证，也有只对某一幢综合楼的某些楼层批准预售的情况。发展商应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。买家除查看发展商是否有《商品房预售许可证》，还应认真核对所购买的房产幢号、楼层、名称等，是否与《商品房预售许可证》上的相符，以免所预购的房产不属于预售许可的范围内。

　Q2：延迟交楼或延迟办理房产证，买家可以解除买卖合同吗？

案例：王先生于02年5月在深圳买了一套商品房，合同约定应于02年9月交付。发展商如期发出入伙通知书，王先生查询到发展商未办理竣工验收手续，不具备交付条件，于是拒绝办理入伙手续。之后王先生一直在外地经商，回来后得知发展商仍未办理竣工验收手续，决定解除合同，并于04年4月向人民法院提起诉讼，要求解除预售合同，并要求开发商归还已收取房款，赔偿利息及其它损失。但令王先生始料不及的是，法院以王先生解除权已消灭为由，驳回了王先生的诉讼请求。

A：发展商延迟交楼或办证，买家可根据商品房买卖合同的约定行使解除权；合同未约定的，可根据法律规定行使法定解除权。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，发展商延迟交楼，以及经催告后三个月合理期限内仍未交付，买家有权解除合同，双方另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的话，解除权便消灭。

至于延迟办理房产证，上述司法解释也有规定。商品房买卖合同约定，或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买家无法办理房屋所有权登记，买方请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

由此可见，为督促当事人及时行使权利，对买家以延迟交楼为由对开发商行使解除权的，法律规定应在催告后三个月内行使，未催告的应在解除权发生之日起一年内行使。逾期一年未行使的，解除权消灭，也就是说买家不能再以延迟交楼的理由主张解除合同，只能要求开发商承担相应的违约责任。若买家以开发商无法办理房产证为由解除合同的，对解除权则没有时间上的限制。上例案例中，王先生的诉求被驳回，因为他的合同解除权已经逾期。

　Q3：发展商或销售商违反售楼广告或宣传单的内容，算不算违约？

案例一：某楼盘发展商的售楼书说明楼宇后有约六米宽的绿化草坪，让业主享受「后窗下的宁静庭园」。业主入住不到三个月，「庭园」就被隔壁单位铲除，改变为停车场。十个月后，业主领到国土局颁发的房地产证，原来「庭园」只有一半是属于小区的。另外，小区旁边的一块绿地，售楼人介绍是汽车展场，最后却修建成加油站。

案例二：某楼盘发展商在售楼广告中说明，小区将建设多功能豪华会所，包括游泳池、健身房、咖啡座等多项设施，并附有会所平面图。但入伙后，豪华会所一直没有到位。

　A：发展商销售商品房一般都要印制精美的售楼书，详细介绍房屋所处的位置、周边环境、绿化比率、房屋套型及设施等。售楼书所述与现实不符是否属于违约，可以分开两种情况来看。如果售楼书中的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的明确具体的承诺和说明，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使未写入商品房买卖合同，也视为合同一部分，发展商一旦违反就要承担违约责任（即案例二）。

但是，如果售楼广告不涉及所购房产实质内容，运用一些「不确定的字眼」，如「白领首选」、「私家名宅」、「装修材料与某名牌同等档次」等，诸如此类的内容都视为要约邀请，不具有法律约束力。例如案例一的发展商，只是对商品房开发规划范围外的相关设施作出描述，不适用第一种情况承担相应的违约责任，只违反了《消费者权益保护法》有关广告内容必须真实、不得作引人误解的虚假宣传的规定。

买家还应注意发展商有否在售楼书及宣传广告中注明「本广告仅作宣传用途，不作为要约」。若有的话，表示发展商不受售楼书及宣传广告内容的约束，即使符合上述第一种情况，买家若要追究发展商的责任，也很难得到法院的支持。因此，买家在签商品房买卖合同时，最好要求增加「售楼书及宣传广告视为本合同的一部分」的条款，保障权益